תפריט
למידה
ובדיקה ראשונית
קיימים מספר מסלולי התחדשות עירונית, שבאמצעותם ניתן לממש פרויקט. לא כל מסלול מתאים לכל בניין, ולכן נדרשות מספר בדיקות, גם מול גורמי התכנון, לגבי האפשרויות העומדות בפניכם.
תחילה נסביר מהם המסלולים הקיימים, התנאים לקיומם וההבדלים ביניהם:
תמ"א 38
"תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", נועדה לאפשר לבעלי נכסים במבני מגורים ישנים (שאינם עומדים בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה ושההיתר לבנייתם ניתן לפני ה – 01.01.1980), לחזק את הבניין שלהם באמצעות מתן תמריצים כלכליים ותכנוניים.
1. תמ"א 38/1 - חיזוק ועיבוי הבניין הקיים
מסלול המאפשר הרחבה של הדירות של עד 25 מ"ר (בהתאם למגבלות החלות על המגרש עליו עומד הבנין ובכפוף לאישור הועדה ומוסד התכנון), חיזוק ועיבוי הבניין הקיים, הוספה של קומות חדשות לצורך בנייה של דירות חדשות על גג הבניין הקיים, הוספת מרפסות, מעלית ולובי חדש. ישנם מקרים בהם ניתן להוסיף דירות גם בקומת הקרקע (בבניינים בהם קיימת קומת עמודים מפולשת). בתהליך מסוג זה נשארים הדיירים להתגורר בדירותיהם במהלך הבנייה.
2. תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש
מסלול המאפשר הריסה של בניין קיים ובנייה של בניין חדש במקומו הבנוי לפי כל התקנים המאושרים. הבניין החדש יכיל לרוב דירות תמורה גדולות יותר לבעלי הנכסים הקיימים, דירות יזם/קבלן למכירה, חניה תת-קרקעית, מרפסות, מעלית ולובי חדש.
היקף הבנייה תלוי בהיקף הזכויות שניתן לנצל במגבלת הקומות המותרות. במקרים רבים קיימות בבניין זכויות בנייה ישנות שלא מומשו – וניתן לנצל גם אותן בנוסף על זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38 . תיקון 3/א' אשר אושר בסוף שנת 2016 קבע את אופן חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש. התיקון מקשר בין היקף זכויות הבנייה ומספר הקומות שניתן להוסיף לבניין לבין גובהו של הבניין הקיים. בתהליך מסוג זה דיירי הבניינים עוברים לדיור חלופי במהלך הבנייה.
תנאים כלליים למימוש פרויקט מסוג תמ"א 38
- הסכמת בעלי הנכסים בבית המשותף לקידום הפרויקט.
- היתר הבנייה של הבניין הוצא לפני ה- 1.1.1980.
- בדיקת מהנדס וקביעה כי הבניין אינו עומד בדרישות התקן הישראלי ת"י 413 תכן עמידות מבנים ברעידת אדמה.
- הבניין אינו מיועד להריסה על פי תכנית או צו של בית משפט.
פינוי בינוי
פינוי בינוי כשמו כן הוא תהליך של פינוי בעלי הנכסים, הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם באמצעות יזום תכנית חדשה (בסמכות ועדות התכנון המקומית/המחוזית או הותמ"ל). התכנית החדשה מגדילה את היקף זכויות הבנייה במתחם ובכך מאפשרת שדרוג וחידוש המערכות העירוניות, כגון: מבני ציבור חדשים, חניה, כבישים, מדרכות, תשתיות מים וביוב וגינות ציבוריות. תהליך פינוי בינוי מתאים באזורים בהם הבנייה נמוכה ודלילה וכאשר המצב הפיסי של הבניינים ירוד.
פינוי בינוי במסלול רשויות
מסלול רשויות הינו פרויקט פינוי בינוי במסגרתו הרשות המקומית ו/או התאגיד העירוני (מטעם הרשות), מובילים פרויקטים של פינוי ובינוי משלב התכנון ועד שלב הביצוע. תהליכי ההתחדשות העירונית מיועדים בבסיסם להביא תועלת מרבית עבור כלל הגורמים המעורבים בתהליך – המדינה, הרשות המקומית, היזם/קבלן ובראש ובראשונה – בעלי הנכסים עצמם, הזוכים לקבל דירה חדשה, מחוזקת וממוגנת, בבניין מודרני וחדיש, וזאת לרוב ללא כל עלות מצדם. הרשות המקומית, לאחר שבחרה באיזה מתחם להתמקד (בהתאם לשיקולים תכנוניים לשכונה ולעיר) מבקשת מהרשות להתחדשות עירונית, הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי. כתוצאה מכך מתקבל מידי הרשות להתחדשות עירונית מימון מלא/ חלקי לקידום תכנית מפורטת.
כמה זמן נמשך תהליך פינוי בינוי
התהליך מורכב משלושה שלבים עיקריים:
- אישור התכנית.
- הסדרת הנושא הקנייני (נעשה במקביל לאישור התכנית).
- ביצוע הבנייה.
כיוון שהתהליך משלב בעלי עניין רבים, הוא אורך זמן רב יותר מתהליך של פרויקט במסלול תמ"א 38. נדרשות מספר שנים עד לאישור התכנית וכן מספר שנים להשלמת הביצוע. חשוב לציין כי אישור התכנית על ידי ועדות התכנון המוסמכות אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בגורמים שונים כגון כדאיות הפרויקט, תנאי השוק והסכמת כל בעלי הנכסים.
תנאים כלליים למימוש פרויקט פינוי ובינוי ע"פ החוק
- בניין או מתחם בו יש מינימום של 24 דירות קיימות.
- הסכמת רוב מיוחס של בעלי הנכסים במתחם.
- הסכמה ראשונית של אגף תכנון לקידום פרויקט פינוי בינוי במתחם.
